Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital: Wann das funktioniert

Zwei Varianten, die oft verwechselt werden

Hinter dem Stichwort verbergen sich zwei sehr unterschiedliche Vorhaben:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten zahlen Sie aus eigenen Mitteln. In Hamburg sind das rund 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
• 110-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert Kaufpreis und Nebenkosten. Das ist die anspruchsvollere Variante, weil die Nebenkosten im Fall eines Verkaufs keinen Gegenwert haben.

Die erste Variante kommt in der Praxis regelmäßig vor. Die zweite verlangt ein Profil, bei dem Einkommen und Objekt die fehlende Sicherheit ausgleichen.

Der Beleihungsauslauf bewegt Ihren Zinssatz

Banken setzen Ihre Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert des Objekts. Dieser Wert liegt bewusst unter dem Kaufpreis, weil er den Betrag abbildet, den die Bank im Verkaufsfall dauerhaft für realisierbar hält. Das Verhältnis heißt Beleihungsauslauf und steuert den Zinssatz stärker als jede andere Größe, die Sie beeinflussen können.

Deshalb macht auch eine kleine Erhöhung des Eigenkapitals einen spürbaren Unterschied, wenn Sie damit eine Schwelle unterschreiten.

Drei Voraussetzungen, die zusammenkommen müssen

• Belastbares Einkommen. Unbefristete Anstellung außerhalb der Probezeit, ein Einkommen mit Reserve zur berechneten Rate, saubere Schufa und keine laufenden Konsumkredite von Gewicht.
• Ein Objekt, das die Bank überzeugt. Lage, Zustand, Baujahr und Vermietbarkeit entscheiden über den Beleihungswert. Hamburger Bestandswohnungen in gefragten Lagen werden anders bewertet als ein sanierungsbedürftiges Haus im weiten Umland.
• Eine Rate mit Puffer. Bei hoher Beleihung steigt der Zinssatz und damit die Rate. Wenn dieselbe Rate bei 90 Prozent Beleihung schon eng wird, ist sie bei 100 Prozent das eigentliche Risiko.

Einzelne Berufsgruppen mit sehr planbarer Einkommensentwicklung haben es an dieser Stelle leichter. Für sie halten manche Banken eigene Programme bereit, die auch ohne Eigenkapital auskommen.

Was die hohe Beleihung tatsächlich kostet

Der Zinsaufschlag wirkt in der monatlichen Rate klein und über die Laufzeit groß. Bei 400.000 Euro Darlehen bedeutet ein halber Prozentpunkt mehr rund 165 Euro zusätzliche Zinsen im Monat, im ersten Jahr also etwa 2.000 Euro.

Dazu kommt der zweite Effekt: Bei gleicher Rate fließt mehr in die Zinsen und weniger in die Tilgung. Die Restschuld nach zehn Jahren fällt höher aus, und genau sie bestimmt Ihre Anschlussfinanzierung.

Vereinfachte Beispielrechnung, Stand 08/2026. Konditionen hängen unter anderem von Bonität, Objekt, Beleihung und Bank ab. Die Darstellung ist kein verbindliches Angebot.

Wann Warten die bessere Entscheidung ist

Drei Signale sprechen dafür, den Kauf zu verschieben und weiter anzusparen:

• Die Rate passt nur mit beiden vollen Gehältern und ohne Rücklage.
• Das Objekt braucht kurzfristig Investitionen, für die kein Geld übrig bleibt.
• Eine berufliche Veränderung, Elternzeit oder ein Umzug steht in den nächsten zwei Jahren an.

Sechs Monate konsequent sparen kann den Beleihungsauslauf unter eine Schwelle drücken und damit mehr bringen als jede Zinsverhandlung.

Womit sich Eigenkapital ergänzen lässt

• Privatdarlehen aus der Familie. Viele Banken erkennen es als Eigenkapital an, wenn es nachrangig und schriftlich vereinbart ist.
• Eigenleistung beim Bau oder Umbau. Sie wird im vereinbarten Rahmen angerechnet, wenn die Arbeiten realistisch und belegbar sind.
• Bestehende Immobilie beleihen. Wenn Sie oder Ihre Eltern bereits eine weitgehend lastenfreie Immobilie besitzen, lässt sich daraus Kapital lösen. Wie das funktioniert, steht auf der Seite Modernisierung & Kapitalbeschaffung.
• Bausparguthaben und Depots. Beides zählt als Eigenkapital, sobald es verfügbar ist.