Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Rechnen Sie von der Rate zum Kaufpreis

Die meisten Kaufinteressenten starten mit einem Kaufpreis aus dem Exposé und fragen sich, ob er sich stemmen lässt. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: Zuerst steht die Rate, die auch in fünf Jahren noch entspannt vom Konto geht. Daraus ergeben sich Darlehenssumme und Kaufpreis.

Der Grund ist einfach: Die Rate begleitet Sie 20 bis 30 Jahre. Der Kaufpreis ist eine Zahl auf einem Vertrag, die Rate ist Ihr Alltag. Autos, Kinder, ein Jobwechsel oder eine Reduzierung der Arbeitszeit müssen darin Platz haben.

Was von Ihrem Einkommen wirklich zur Verfügung steht

Nehmen Sie Ihr gemeinsames Nettoeinkommen und ziehen Sie alles ab, was fest gebunden ist: Versicherungen, Sparraten, Mobilität, laufende Kredite, Kinderbetreuung, Lebenshaltung. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für Rate plus Rücklage.

Eine verbreitete Faustregel setzt die Obergrenze bei etwa 35 Prozent des Nettoeinkommens für die Kreditrate an. Als erste Orientierung taugt das. Banken rechnen allerdings mit einer eigenen Haushaltsrechnung und setzen dabei Pauschalen je Person an, die von Ihrem tatsächlichen Verbrauch abweichen können.

Zwei Posten fehlen in vielen Überschlagsrechnungen:

• Hausgeld oder Betriebskosten. Die bisherige Warmmiete entfällt, an ihre Stelle treten Rate, Hausgeld und Rücklagen. Bei Eigentumswohnungen liegt allein das Hausgeld schnell im dreistelligen Bereich pro Monat.
• Instandhaltung. Heizung, Dach und Fenster melden sich nach einigen Jahren. Wer dafür jeden Monat etwas zurücklegt, gerät bei der ersten größeren Reparatur nicht ins Rutschen.

Eigenkapital: Was die Bank sehen möchte

Zum Eigenkapital zählt mehr als das Girokonto: Tagesgeld, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, ein zweckgebundenes Darlehen von Familienangehörigen und bei einem Neubau auch Eigenleistung im vereinbarten Rahmen.

Als Orientierung gilt: Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Je mehr Eigenkapital darüber hinaus einfließt, desto niedriger fällt in der Regel der Zinssatz aus, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt.

Behalten Sie dabei einen Puffer zurück. Umzug, Küche, Renovierung und die ersten Anschaffungen summieren sich, und ein leergeräumtes Konto direkt nach dem Notartermin ist der häufigste Grund für teure Nachfinanzierungen.

Kaufnebenkosten in Hamburg: die Summe, die viele unterschätzen

Die Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu und werden meist aus Eigenkapital bezahlt. In Hamburg setzen sie sich so zusammen:

Unterm Strich landen Sie ohne Makler bei rund 8 Prozent, mit Makler bei rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 500.000 Euro Kaufpreis sind das 40.000 bis 60.000 Euro, die zusätzlich bereitstehen müssen.

Eine Beispielrechnung mit allen Annahmen

Ein Paar kauft eine Wohnung in Hamburg. So sieht die Struktur aus:

Vereinfachte Beispielrechnung, Stand 08/2026. Konditionen hängen unter anderem von Bonität, Objekt, Eigenkapital und Bank ab. Die Darstellung ist kein verbindliches Angebot.

Umgekehrt gelesen: Wer rund 2.500 Euro monatlich tragen kann und 230.000 Euro Eigenkapital mitbringt, bewegt sich in dieser Zinslage bei rund 680.000 Euro Kaufpreis. Ändert sich eine der Größen, verschiebt sich das Ergebnis deutlich. Ein Prozentpunkt mehr Zins kostet bei 520.000 Euro Darlehen rund 430 Euro im Monat.

Warum ein hoher Kreditrahmen noch keine Empfehlung ist

Banken prüfen, ob Sie eine Rate bedienen können. Ob die Rate zu Ihrem Leben passt, prüfen sie nicht. Genau dort liegt der Unterschied zwischen der maximalen Darlehenssumme und dem sinnvollen Budget.

Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

• Bleibt nach der Rate genug Spielraum für Urlaub, Rücklagen und unvorhergesehene Ausgaben?
• Trägt die Finanzierung auch dann, wenn ein Einkommen für eine Zeit ausfällt?
• Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung, und was passiert bei einem höheren Anschlusszins?

Der dritte Punkt wird am häufigsten übersehen. Eine niedrige Anfangstilgung senkt die Rate heute und hinterlässt in zehn Jahren eine hohe Restschuld. Bei der Anschlussfinanzierung entscheidet sich dann, ob die Rechnung aufgeht.