Ratgeber · Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierung: Wann sollte ich mich darum kümmern?

Von Jakob Schilk · 15. August 2026 · Lesezeit 6 Min.

Beginnen Sie etwa drei Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung. Dann haben Sie alle drei Wege offen: die Verlängerung bei Ihrer Bank, den Wechsel zu einer anderen Bank und das Forward-Darlehen, das den heutigen Zins für die Zukunft sichert. Wer erst das Prolongationsangebot der Hausbank abwartet, entscheidet meist unter Zeitdruck und ohne Vergleich.

Der richtige Zeitpunkt liegt früher, als die meisten denken

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer werden zum Thema Anschlussfinanzierung, wenn die Hausbank ein paar Monate vor Ablauf ein Verlängerungsangebot schickt. Zu diesem Zeitpunkt sind zwei der drei Möglichkeiten praktisch schon vom Tisch.

Sinnvoll ist dieser Fahrplan:

Drei bis fünf Jahre vorher: Restschuld und Zinsbindungsende heraussuchen, Marktlage beobachten. Ab hier ist ein Forward-Darlehen möglich.
Zwölf bis achtzehn Monate vorher: Angebote einholen und vergleichen. In diesem Fenster ist der Wechsel organisatorisch entspannt machbar.
Drei bis sechs Monate vorher: Entscheidung fällen und Unterlagen einreichen, damit die Auszahlung pünktlich zum Ablauf erfolgt.

Die drei Wege im Vergleich

Weg	Was passiert	Wann er passt
Prolongation	Ihre Bank verlängert das Darlehen zu neuen Konditionen. Meist genügt eine Unterschrift, weitere Kosten fallen üblicherweise nicht an.	wenn das Angebot im Vergleich standhält oder die Restschuld klein ist
Umschuldung zu einer anderen Bank	Eine neue Bank löst das alte Darlehen ab und übernimmt die Grundschuld. Für die Abtretung entstehen Notar- und Grundbuchkosten.	wenn der Zinsvorteil die Wechselkosten übersteigt
Forward-Darlehen	Sie sichern heute den Zins für einen Abschluss in der Zukunft. Für die Wartezeit berechnet die Bank einen Aufschlag pro Monat Vorlauf.	wenn Sie Planungssicherheit wollen oder steigende Zinsen erwarten

Forward-Darlehen sind je nach Bank mit einem Vorlauf von bis zu 60 Monaten möglich, in Einzelfällen auch darüber hinaus. Der Preis dafür ist der Forward-Aufschlag: Je länger die Vorlaufzeit, desto höher liegt er. Er ist der Preis für Sicherheit, keine Wette auf den Markt.

Was ein halber Prozentpunkt bewirkt

Ein Beispiel: Nach zehn Jahren Zinsbindung stehen noch 300.000 Euro Restschuld offen. Der Unterschied zwischen 4,0 und 3,5 Prozent Sollzins beträgt im ersten Jahr rund 1.500 Euro Zinsen.

Über eine neue zehnjährige Zinsbindung summiert sich dieser Unterschied bei gleicher Rate auf einen fünfstelligen Betrag, und zusätzlich fällt die Restschuld am Ende niedriger aus, weil ein größerer Teil der Rate in die Tilgung fließt. Genau deshalb lohnt der Vergleich auch dann, wenn das Angebot der eigenen Bank auf den ersten Blick ordentlich aussieht.

Vereinfachte Beispielrechnung, Stand 08/2026. Konditionen hängen unter anderem von Bonität, Objekt, Beleihung und Bank ab. Die Darstellung ist kein verbindliches Angebot.

Aus unserer Beratung

Der häufigste Grund, warum eine Anschlussfinanzierung teurer ausfällt als nötig, ist Zeitdruck. Wer vier Wochen vor Ablauf anfängt zu vergleichen, unterschreibt am Ende das Angebot, das gerade auf dem Tisch liegt.

Umgekehrt gilt: Die Zinsbindung endet an einem Datum, das seit dem Tag Ihres Vertragsabschlusses feststeht. Es gibt kaum eine Finanzierungsentscheidung, die sich so entspannt vorbereiten lässt, wenn Sie den Termin einmal im Kalender haben.

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Was beim Bankwechsel mit der Grundschuld passiert

Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen und wird an die neue Bank abgetreten. Ein neuer Grundbucheintrag ist dafür meist entbehrlich, was den Wechsel günstiger macht, als viele erwarten. Es entstehen Kosten für die notarielle Abtretung und den Vollzug beim Grundbuchamt.

Die neue Bank verlangt außerdem Unterlagen zum Objekt und zu Ihrem Einkommen, ähnlich wie bei der Erstfinanzierung, allerdings in kleinerem Umfang. Der Zeitbedarf für den gesamten Wechsel liegt in der Regel bei einigen Wochen.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Läuft Ihre Zinsbindung länger als zehn Jahre, haben Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB ein Kündigungsrecht: zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung, mit einer Frist von sechs Monaten, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das ist der Grund, warum eine lange Zinsbindung selten eine Einbahnstraße ist. Sie profitieren von der Sicherheit und behalten die Möglichkeit, nach zehn Jahren in ein günstigeres Umfeld zu wechseln.

Diese vier Angaben brauchen wir für eine Einschätzung

Restschuld zum Ende der Zinsbindung, ablesbar in der letzten Jahresmitteilung
Datum des Zinsbindungsendes aus dem Darlehensvertrag
aktuelle Rate und vereinbarte Sondertilgungsrechte
ob eine Modernisierung ansteht, die Sie gleich mitfinanzieren möchten

Der letzte Punkt wird oft vergessen. Der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist die günstigste Gelegenheit, zusätzliches Kapital für eine neue Heizung, Fenster oder einen Dachausbau aufzunehmen, weil ohnehin ein neuer Vertrag entsteht.

Wie Schilk & Partner Ihre Anschlussfinanzierung vorbereitet, welche Fristen gelten und wie der Vergleich abläuft, steht auf der Seite Anschlussfinanzierung in Hamburg. Wenn Sie gleichzeitig Kapital für eine Modernisierung brauchen, hilft die Seite Modernisierung & Kapitalbeschaffung weiter.

Wann endet Ihre Zinsbindung?

Bringen Sie Ihren Darlehensvertrag und die letzte Jahresmitteilung mit ins Gespräch. Daraus lesen Jakob oder Anselm Schilk Restschuld, Zinsbindungsende und Sondertilgungsrechte ab und zeigen Ihnen, welcher der drei Wege in Ihrem Fall rechnet.

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